以微調按揭成數全面取代操控勾地

論房屋呎價，香港又輕易取了一次世界第一，論房屋政策，便似乎不那麼風光。
回歸之後一個「八萬五」，把當時原本已經搖搖欲墜的樓市打殘，政府更料不到其後持續多年出現各種本與經濟毫不相干的天災人禍；事後孔明一番之後，又有托市的孫Ｘ招。當然，今年政府也萬萬料不到，環球金融風暴之下，香港樓市竟逆市不跌，還借了大陸客的無窮購買力節節上升；市民驚覺樓市可能失控，政府怕這種恐懼化作政治問題，於是又急急替樓市降溫。這不是指摘特區政府後知後覺無法預測市場走勢而窮於應付，那是任何政府乃至市場中人也無法做好的事；應該指出的是，政府一再給市場重重教訓之後，還是本能地維護一套笨拙方法操控市場企圖微調樓價，難有良好表現。

特區政府干預樓市的成績，一沒有讓樓價波幅減少，二無助其他市場參與者睇通樓市。相反，有充分理由相信，政府的介入，客觀上擴大了樓價波幅，讓市況更難預測。這種情況，可否改善呢？

九九年，政府在亞洲金融風暴之後不久，推出所謂的「勾地機制」，○四年「沙士」肆虐之後，此機制全面取代原有的定期官地拍賣。兩種賣地方法，理論上都可讓政府通過控制土地供應，影響中長期樓價，但具體操控有難處：在中長期裏，其他影響樓市的因素層出不窮，政府若要中途改變操控方向，會因奏效需時而不能精準，結果出現「干預失時」，令價格波幅加劇，預測更困難。此外，兩個機制都有同樣缺點，那便是（一）須由政府按秘密方法定出每塊地的秘密底價；（二）須假定一眾知情賣地官員都能奉公守法，百分之百保守底價秘密。今天，各種「利益輸送」、「明益某某」、高官休前與商賈打龍通以鋪排休後出路的指摘盛行，市民對政府官員信任減少，令機制愈來愈欠公信力。

勾地機制，是政府借鑒美國聯邦土地管理局（ＢＬＭ）售賣公地的一種辦法得來。ＢＬＭ的做法，十分貼近市場；此法也有底價，那就是人人事先知道的「合理市場價格」，其決定方式亦清楚明確，誰要是認為政府訂的底價不合理，還可以打官司，並不如特區賣地底價那樣神秘。而且，美國政府這樣賣地，基本上是敞開供應，即政府土地庫裏所有認定可賣的土地都可按「合理市場價格」勾出拍賣；賣得的價錢不會和底價相差太遠，一般低於百分之五。這個做法高度透明，不會產生賣地官員的誠信操守問題。特區政府要改善賣地機制，應考慮公開政府土地庫裏所有可賣土地和所謂秘密底價，讓市場衡量前景決定購買。採用這個做法，並不等如要求政府完全撒手不管土地和樓宇市場。若政府認為發展商不應過分屯積土地，可要求買得者於某一時限內完成興建工程，違者繳納罰金；又如果政府希望市場多供應中下價樓，可於拍賣之前定出單位面積上限，等等。這些做法，當然各有爭議，不在本文討論之列，但可說明一點：政府敞開土地供應，可免於自己錯估樓市，卻不會喪失操控市場的能力。

要操控樓市價格，政府應該「揚短避長」，即只作短期操控，而不企圖作出一些無法快速逆轉的做法如干預土地中長期供應。最有效的短期干預，莫過於用金融手段影響需求；金管局只需控制樓宇按揭成數和信貸量，便可達此目的。這種做法，好處是見效快，可以微調，逆轉容易，透明度高，操作成本低；最近政府訂出豪宅最高六成按揭貸款，效果即時見到，便是最好例子。這個辦法，不僅可影響本地買家需求，同時還能有效抑制大陸客的購買力。據地產界提供的資料顯示，大陸買家以現金支付樓價一半以上者，從未超過其總數兩成；最普遍的陸客按揭成數為七成，約佔其總數一半；餘的三成陸客，按揭成數都在一半與七成之間。

由於香港樓宇市場愈來愈國際化，買樓移民計劃更令香港成為亞洲區內「地產殖民者」首選（見二十三日本欄文章）。外來客扯高本地樓價，不僅令港人買樓難，也一定連帶引致租金上漲，影響大量小市民生活，那才是最大問題。因此，政府不能不作出某種政策干預。上述以調控按揭融資干預樓市，是最乾淨俐落的手法，比操控土地供應容易，更比恢復興建居屋簡單，對市場扭曲最少。